Практически десять лет прошло после ипотечного кризиса 2007 года. И вот аналитики вновь фиксируют, что цены на недвижимость стремительно растут, а это вызывает вполне логичное беспокойство властей.
Ведущий аналитик Amarkets рассказал, что опасения центральных банков связаны с ростом инвестиционного спроса на жильё — это значит, что недвижимость приобретается не только обычными гражданами для собственных нужд (проживания), но и риелторскими компаниями для дальнейшего использования (сдачи или перепродажи).

Ипотечный стресс: всеобщий или локальный?

 «Если банки выдают много ипотечных кредитов, то у них на балансе появляются риски от изменения цен на недвижимость. Это может усложнить им работу и даже существование, если вдруг цены начнут падать. Поэтому центральным банкам невыгодно, чтобы рост был быстрым, ибо коммерческие банки начинают слишком активно вовлекаться в кредитование».

Исходя из данных UBS, наибольший риск на рынке недвижимости отмечен в Торонто, цены там растут уже второй год подряд. Кроме того, риски не могут быть исключены в Стокгольме, Мюнхене, Ванкувере, Сиднее, Лондоне, Гонконге и Амстердаме. При этом в 2015 году речь о рисках велась лишь в Лондоне и Гонконге.

«Реальные цены на жильё в этих мегаполисах с 2011 года увеличились в среднем почти на 50%. В других финансовых центрах цены выросли примерно на 15%. Этот разрыв совсем не соответствует различиям в местном экономическом росте и темпах инфляции», — отмечают эксперты UBS.

В попытке борьбы с рисками образования пузырей на рынке недвижимости ЦБ всё чаще прибегают к точечному охлаждению рынка. Такая практика не наносит вред экономическому росту, в отличие от повышения процентной ставки или снижения уровня ликвидности.

Если верить данным МВФ, с 2000 по 2013 год 119 стран использовали различные меры в попытке стабилизировать внутренний рынок: вводили ограничения на минимальный размер первоначального ипотечного взноса и на рост объёмов выданных кредитов, а также повышали требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом.

«Обычно, центральные банки не очень любят регулировать рынок недвижимости, потому что он является драйвером экономического роста, особенно во время выхода из рецессии. Но последствия мирового финансового кризиса были очень тяжёлыми, поэтому теперь регуляторы пристально мониторят цены на недвижимость».

Похолодание

Наибольшего успеха в «охлаждении» добились власти Новой Зеландии. Несмотря на то, что за последние десять лет цены на жильё выросли более чем в 1,5 раза (по причине нехватки свободного места, растущей иммиграции и, конечно же, низких процентных ставок) ужесточение правил ипотечного кредитования дало свои плоды.

Активную борьбу с экономическими рисками ведёт и Канада. Согласно данным Банка Канады, самые уязвимые места экономики страны — это повышенные цены на жильё и долги домохозяйств. Если верить данным опубликованным Knight Frank, всего за один  год стоимость домов и квартир в Канаде выросла более чем на 14%, а долг домохозяйств в 2017 году впервые превысил уровень ВВП государства.

В 2016 году Банк Канады ввёл стресс-тесты, которые ограничивают количество ипотечных заёмщиков. А первое за семь лет повышение ключевой ставки регулятора позволило несколько ослабить рынок недвижимости. В 2018-том Центробанк страны продолжит вводить новые стресс-тесты на ипотечные кредиты. По прогнозам властей, эта мера отсеет примерно 10% канадских заёмщиков, или $15 млрд кредитов ежегодно.

Дорогущий Гонконг

Лидером в списке регионов с самой дорогой недвижимостью последние несколько лет является Гонконг. По данным Knight Frank, за год цены на жильё выросли на 21%. Представители J.P. Morgan назвали ситуацию в Гонконге близкой к пику и экономически неустойчивой, сообщает Bloomberg. Совсем недавно там был зафиксирован рекорд рынка элитного жилья, анонимный покупатель заплатил более $300 тыс. за один квадратный метр своей квартиры.

Несмотря на попытки властей Гонконга нормализовать ситуацию и введения дополнительного сбора при покупке жилья для иностранцев, эксперты Bloomberg всё равно прогнозируют рост рынка в 2018 году ещё на 5%-10%.

Эксперты считают, что ограничения властей Гонконга не работают, потому что автономия растёт не столько за счёт расширения границ, сколько по причине увеличения численности населения.

Ипотечный стресс: всеобщий или локальный?

Украинские риски

В Украине в этом вопросе тоже «лёд тронулся»: после перерыва в несколько лет, отечественные банки вновь начали выдавать кредиты на покупку жилья, но предоставляются подобные займы лишь ограниченным числом банков, да и проценты не маленькие.

Если верить подсчетам аналитиков, всего 5 банков на данный момент готовы выдавать займы на жилье. К тому же, при оставшихся 22-23% в годовых ставках, требования стали более жёсткими. Не стоит также забывать о еще нескольких процентах на страховку и нотариальных расходах при оформлении кредита. Для сравнения, в Швейцарии средняя стоимость ипотеки составляет 1,7% в год, в Германии – около 2%, в США – 3,7%. По словам европейских экспертов, столь высоки цены в Украине из-за слишком больших рисков.  Отсюда и нежелание большинства банков восстановить ипотечное кредитование. В Европе же другая культура кредитования и более доверительное отношение людей к самому банку.

Если взять кредит при нынешних ставках, то всего за 10 лет действия такого кредита вы будете обязаны выплатить банку сумму, вдвое превышающую стоимость самого жилья. Поэтому ипотека в нашей стране выгодна в основном тем, кому не хватает лишь определенной части денег для покупки жилья. И только в уже сданных в эксплуатацию домах. В новостройках же получить кредит на квартиру и вовсе невозможно, потому как имущественные права не могут быть предметом залога.

Отсюда все эти скидки и программы рассрочек. В отличие от ипотеки, рассрочка заключается напрямую с застройщиком и под незначительные проценты. Возможным недостатком является то, что первый взнос должен быть не менее 40%. И, к тому же, большинство программ действует только до завершения строительства комплекса. Тогда как ипотечные кредиты можно выплачивать 20 и более лет.

Определенная каста застройщиков готова предложить рассрочки и на более длительный срок — до 10 лет. Но, как правило, в таком случае добавляется валютный коэффициент и растут годовые ставки. Например, по Киеву, в среднем, эта цифра составляет 14-17% в год.Ипотечный стресс: всеобщий или локальный?

На данный момент в эконом-сегменте подобными предложениями пользуется почти каждый второй покупатель. В то время как ипотеку оформляют менее половины процента будущих владельцев. Европейские проценты на жилье, если верить экспертам, в Украине будут доступны не ранее, чем через 2-3 года после окончательной стабилизации экономической ситуации. В сегодняшних условиях банки не готовы идти на серьёзные риски. В то же время без займов, например, киевлянину придется собирать деньги на новенькое жилье в среднем 10-15 лет.

Подписывайтесь на наши каналы telegram в Тelegram и facebook в Facebook